내년부터 시행될 신 총부채상환비율(DTI)와 총부채원리금상환비율(DSR)의 미래소득 산정방식에 따라 대출기준이 대대적으로 바뀐다. 금융위원회와 금융감독원은 26일 이같은 내용을 골자로 하는 금융회사 여신심사 선진화 방안을 발표했다. 금융당국은 산정방식을 구체화하고 내년 1년 동안 시범운영을 통해 보완해갈 계획이다. 달라진 점을 정리했다.

첫째. 증빙소득(근로소득)은 100% 소득으로 인정받고, 신고소득(임대료, 배당 등)과 인정소득(국민연금, 건강보험료 납부내역 등)은 각각 90%, 95%만 인정받는다. 은행들은 향후 신고소득에 대해서도 임대료와 이자수익, 배당수익 등 '불로소득'과 신용카드 사용액 등 '추정 사업소득'의 소득인정비율을 차등화 한다. 지금은 증빙소득, 신고소득, 인정소득으로만 분류했지만 앞으로는 신고소득에 대해서도 불로소득에 대한 소득인정비율을 보다 차감하는 방향으로 검토할 예정이다. 즉 다주택자나 부동산 임대업자의 임대소득을 최저치로 반영하는 방안인 셈이다. 반대로 근로소득이 많은 대기업 직장인들의 대출한도는 높아진다.

둘째. 고액 자산가들의 이자수익과 배당수익도 마찬가지다. 개인사업의 소득과 불로소득의 합산은 가능하지만 불로소득만으로 대출받는 고액 자산가들의 대출한도는 크게 낮추겠다는 것이다. 신용카드 사용액은 자영업자의 소득을 추정할 수 있는 근거가 되기 때문에 그대로 90%로 인정할 계획이다. 인정소득도 마찬가지다. 이 같은 소득인정 방식을 적용할 경우 개업 의사나 변호사 등 개인 전문직들은 직장인 대출한도보다 낮아진다.

셋째. 은행권의 시뮬레이션 결과, 미래소득 반영 시 대출한도가 줄어드는 시점이 60세 이상인 것으로 나타났다. 한 직장에 오래 다니는 4050세대라도 신 DTI와 DSR로 대출한도가 줄어들지 않는다는 것이다. 금융당국 관계자는 "상환능력만 분명하면 대출한도가 줄어드는 일은 없다"며 "다주택자와 고액 자산가들의 대출한도를 줄이고 직장인들의 대출한도를 늘려 실수요자들에게 대출이 되게끔 하겠다는 것"이라고 강조했다.

넷째. 금융권의 돈을 끌어다 부동산을 사들여 세를 놓는 부동산임대업 대출에 규제비율이 사상 처음 도입된다. 부동산임대업 이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio)은 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 이자비용은 해당 대출의 이자비용뿐 아니라 대출을 일으키려는 건물의 기존 대출이자까지 포함된다. 임대소득은 임대차 계약서, 공신력 있는 시세 자료, 주변 시세 등을 근거로 산출된다. 보증금은 평균예금금리를 적용해 임대소득으로 합산한다. 이자비용은 신규 대출과 기존 대출의 이자비용을 모두 따지는데, 이때 금리 상승에 대비한 '스트레스 금리(최저 1%포인트)'를 가산한다. 자영업자 대출 가운데 임대업만 대출의 RTI를 따지는 이유는 임대업 대출이 급증세인 데다 부실 우려도 덩달아 커졌기 때문이다.

사진= KBS뉴스 영상캡처